Рынок недвижимости в Израиле

Покупка квартиры в Израиле, несомненно, выгодна. Спрос на жилье очень высок. Если обратиться к статистике, то за последние 10 лет стоимость жилья выросла на 85%. Покупка недвижимости в Израиле – процедура, имеющая множество нюансов. Прежде чем решиться на такой важный шаг в своей жизни, необходимо взвесить все за и против.

Особенности недвижимости Израиля: на что нужно обратить внимание?

Недвижимость в Израиле имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать перед принятием решения о покупке.

Израиль – страна, поддерживающая культ семьи, поэтому почти все квартиры имеют несколько комнат, а площадь, чаще всего, начинается от 80 м2. Редко можно встретить предложение об аренде или продаже однокомнатной студии.

Некоторые люди наивно полагают, что владение любым видом израильской недвижимости дает им право на получение вида на жительство. Это неправда. Покупка квартиры или другой недвижимости не делает человека гражданином Израиля.

Большой поток репатриантов, решивших вернуться на родину, страна встречает с распростертыми объятиями, предоставляя всевозможные скидки и льготы. То же самое касается и приобретения жилья. В некоторых случаях государство предоставляет бесплатное жилье для новых репатриантов, но период ожидания в этом случае очень длительный, приходится ждать 10 лет и более.

Почти всегда процесс купли-продажи дома происходит в присутствии адвокатов обеих сторон. Это стало обязательным условием для таких сделок. Но услуги посредника не являются обязательными; ими пользуются в основном те, кто плохо знает иврит.

Если недвижимость приобретается не для проживания, а для сдачи в аренду, важно помнить о недавнем изменении – доход от аренды теперь облагается налогом. Это несколько снизило ажиотаж со стороны иностранных покупателей, но не радикально. Ставка налога зависит от размера полученной прибыли и достигает 31%. Если прибыль составляет около $2,750, есть шанс получить более низкую ставку подоходного налога, до $1,378 прибыль не облагается налогом (здесь приведены чистые цифры). Можно платить налог на валовую прибыль, ставка которого составляет 10%. Для каждого дополнительного жилья (свыше 2) налог на прибыль увеличивается: для третьего жилья он составит около $33 000, для четвертого – $60 500 и для пятого – $102 000.

С 2019 года все покупатели обязаны отчитываться о том, откуда у них взялись деньги на покупку недвижимости. Если имущество перешло к владельцу по наследству, также необходимо предоставить доказательства.

Все нововведения привели к снижению общего количества сделок купли-продажи недвижимости в Израиле, что, в свою очередь, привело к падению цен на вторичное и первичное жилье. Однако это не означает, что в ближайшем будущем не будет роста цен на жилье. Израиль – относительно небольшая страна, и земля, пригодная для строительства, рано или поздно закончится. Поэтому инвестировать в недвижимость в Израиле, несмотря на нынешнюю ситуацию, очень выгодно.

Рынок недвижимости в Израиле в 2022 году

Квартиру или дом в Израиле может купить любой человек, обладающий достаточными финансовыми средствами. Нет правила, что она становится доступной только людям с гражданством данной страны.

Цена на недвижимость в Израиле довольно высока, этот факт нельзя отрицать. Особенно дорого придется заплатить иностранным гражданам без еврейского гражданства – они никак не смогут воспользоваться налоговыми льготами, предназначенными для еврейского народа. Для состоятельных людей этот факт вовсе не является препятствием, поэтому крупные инвесторы охотно покупают квартиры и дома, чтобы жить в них и сдавать в аренду.

Высокий уровень жизни в Израиле, а также нескончаемый приток новых иммигрантов, которым эта страна практически обеспечивает идеальный старт на родине, являются основными причинами высокого спроса на жилье. Именно поэтому в стране постоянно строятся новые многоэтажные дома и другие виды новостроек.

Стоит отметить, что в основных курортных городах Израиля существует сильно развитый рынок краткосрочной аренды. В небольших городах, не очень популярных среди туристов, можно приобрести довольно дешевую жилую недвижимость.

Чтобы получить представление о том, что могут предложить застройщики и продавцы вторичного жилья, можно зайти на несколько интернет-ресурсов, где они размещают свои объявления.

Одним из самых популярных сайтов для русскоязычных покупателей и продавцов является yad2rus.co.il. Здесь вы можете не только узнать, сколько стоят квартиры, но и купить автомобиль, просмотреть другие интересные предложения по покупке и продаже, а также найти работу. Сайт doska.orbita.co.il не слишком отличается от предыдущего. Также ознакомиться с лучшими предложениями от продавцов и застройщиков и новинками на рынке недвижимости Израиля можно на сайте israhouse.ru. Предложения также могут быть оценены на следующих сайтах:

• m.winwin.co.il;
• m.homeless.co.il;
• www.landtax.co.il;

На указанных выше сайтах представлены предложения о продаже квартир в Ебонево. Чтобы получить представление о цене в рублях, вы можете воспользоваться онлайн-калькулятором.

Не ищите дом на местных российских сайтах – на них отображается лишь небольшое количество объявлений. Чтобы получить более широкий выбор, обратитесь к еврейским сайтам и просто переведите содержание объявлений. Если ваш уровень владения ивритом недостаточно высок, вы можете воспользоваться функцией переводчика в вашем браузере. Переведенный текст может быть немного небрежным, но, тем не менее, он читабелен и понятен.

Цены на покупку квартиры в Израиле по городам

Стоимость квартиры в определенной степени зависит от города, в котором она находится, а также от городской зоны. Например, цены на недвижимость в Хайфе сильно различаются. Новую квартиру здесь можно купить за $400-500 000, в то же время новые квартиры на юге города в удаленном от центра районе будут стоить всего $180-190 000. Цены на подержанные квартиры также варьируются в зависимости от района города. Если посмотреть на объявления арендодателей, размещенные в Интернете, то можно заметить большую разницу. Четырехкомнатная квартира в пяти минутах ходьбы от центра Хорева стоит 385 500 долларов США, а квартиры примерно с такими же условиями в районе Кирьят-Элиэзер – 234 000 долларов США. По сравнению с другими прибрежными городами Израиля, Хайфа предлагает доступное жилье.

Самые дорогие квартиры в Израиле, конечно же, находятся в столице, Иерусалиме. Те, кто хочет быть как можно ближе к еврейским святыням, должны быть готовы заплатить значительную сумму. Если сравнить цены на квартиры с двумя спальнями в центре города, то они варьируются от $500 000 и выше, в спальных районах – от $250 000.

Тель-Авив считается деловой столицей Израиля. В этом городе сосредоточены почти все самые дорогие квартиры штата. Покупка квартиры в Тель-Авиве невозможна для среднего класса. Стоимость 1 м2 квартиры, окна которой не выходят на море, колеблется от $10 000 до $20 000. Стоимость 1 м2 квартиры с живописным видом из окна – в 2 раза выше. В мировом рейтинге самых дорогих объектов недвижимости Израиль, а точнее Тель-Авив, занимает 16-е место. Приобретение недвижимости в городе станет отличной инвестицией: владельцы хорошо зарабатывают на краткосрочной и долгосрочной аренде. Те, у кого нет стартового капитала для покупки жилья в Тель-Авиве, могут рассмотреть другие варианты. Например, в близлежащих городах цены на недвижимость снижаются примерно в 2 раза. Это могут быть такие города (в скобках указано приблизительное расстояние от Тель-Авива на автомобиле):

• Холон (8,6 км);
• Гиватаим (4,3 км);
• Рамат-Ган (4,5 км);
• Петах-Тиква (10 км).

Примерные цены на проживание в пригородах Тель-Авива приведены в таблице ниже.

В других прибрежных городах Израиля (за исключением Тель-Авива) ценовая политика варьируется в зависимости от конкретного местоположения квартиры: самая высокая цена в прибрежной зоне, во “внутреннем городе” цены снижаются. К этим городам относятся:

• Ашкелон;
• Ашдод;
• Ашкелон; Ашдод; Эйлат;
• Нетания;
• Бат Ям;
• Ришон ле-Цион;
• Нагария.

При тщательном поиске в этих городах можно найти доступную недвижимость от $130 000 за небольшую “двушку” (40 м2).

Отдельно можно выделить город Герцлия-Питуах – один из самых богатых в Израиле. Он знаменит своим сегрегированным сектором, где живут иностранные и израильские богачи. Этот сектор можно сравнить с московской “Рублевкой”.

В Герцлии Питуах недвижимость представлена в основном дорогими эксклюзивными виллами, но вы можете найти квартиры в роскошных новостройках или старый, но хорошо сохранившийся дом в восточной части города. Квартира в роскошном новом комплексе с видом на море и площадью 200 кв. м будет стоить от 4 до 8 млн долларов, в то время как однокомнатная квартира (33 кв. м) обойдется в 500 000 долларов. Здесь, как и в Тель-Авиве, развит рынок краткосрочной аренды с туристической направленностью, купить вторичное жилье в городе сложно.

Самые дешевые варианты жилья в Израиле следует искать на южной и северной окраинах. На юге самые доступные цены – в Араде, Димоне, Офакиме, на севере – в Кирьят-Шмоне, Цфате. За трехкомнатную квартиру, предлагаемую владельцем, можно отдать 138-165 тысяч долларов, за двухкомнатную – 125-130 тысяч долларов. Конечно, квартиры в этих городах находятся далеко от основных достопримечательностей и развлечений и моря. Однако, учитывая небольшие размеры еврейского государства, все эти места находятся не так уж далеко.

Читайте также: Как репатриироваться в Израиль: пошаговая программа возвращения

Приобретение первичного жилья в Израиле

Процесс покупки квартиры в Израиле в новостройке, после того как покупатель принял решение, начинается с заключения предварительного договора. Этот документ дает уверенность обеим сторонам (застройщику и покупателю) в том, что сделка состоится на заранее оговоренных условиях.

Вторым шагом на пути к новому дому является первоначальный взнос. Для этого покупатель переводит 1-5% от общей стоимости недвижимости на счет застройщика. Затем необходимо вернуться к договору, согласовать все детали и нюансы и создать окончательный вариант документа. Документ должен быть подписан до истечения 30 дней с момента заверения заявления клерком.

Следующий взнос составит 10-15% от общей стоимости квартиры. Оплату оставшихся взносов необходимо согласовать с застройщиком и совместно разработать график платежей. Сумма, оставшаяся после первых двух взносов, должна быть разделена на кварталы. Если будущий владелец хочет иметь в договоре фиксированную сумму за квартиру, он должен оплатить не менее 80% от общей стоимости в течение первых 2 месяцев после официального подписания договора. С одной стороны, это правило вызовет неудобства, связанные с быстрой оплатой, но, с другой стороны, позволит владельцу получить дом желаемого размера. Дело в том, что в Израиле отклонение от договора не более чем на 2% не считается основанием для судебного разбирательства. Таким образом, застройщик может поставить квартиру площадью 49 м2 вместо 50 м2, указанных в контракте, и ему все равно придется заплатить за 50 м2. Покупка квартиры в престижном районе большого города, где 1 м2 может стоить $20 000 и более, может быть очень дорогой.

Последним шагом при покупке квартиры в новостройке является уплата налога на покупку жилья. Оплата должна быть произведена в течение 50 дней с момента подписания заявления. Кроме того, согласно новым правилам, введенным в январе 2019 года, вы должны сообщить в Налоговое управление Израиля об источнике денег, которые вы потратили на покупку дома. Если в течение шести месяцев вы не предоставите в офис пакет подтверждающих документов, вам грозит крупный штраф. Вы можете подать заявление онлайн, посетив официальный сайт Налогового управления Израиля.

Статус домовладельца формируется сам собой, но ожидание официального подтверждения может занять до нескольких лет. В период ожидания вы можете использовать договор купли-продажи в качестве основного документа, если это необходимо.

Приобретение в собственность вторичного жилья в Израиле

Вторичная квартира обойдется покупателю гораздо дешевле, чем первичная. Кроме того, преимуществом покупки такой квартиры является быстрое получение права собственности. Но у вторичного жилья есть свои подводные камни. Маловероятно, что продавец расскажет потенциальному покупателю обо всех недостатках и проблемах квартиры: банковских долгах, арестах или постановлениях о сносе. Поэтому вам может понадобиться человек, который осмотрит квартиру и скажет вам, стоит ли ее покупать – адвокат. Чтобы избежать языкового барьера и быть уверенным, что все будет понято правильно, рекомендуется найти русскоговорящего адвоката.

После того как подходящее предложение найдено, необходимо составить предварительный договор купли-продажи с арендодателем и представить его адвокату. После того как юрист проверит условия договора и саму недвижимость, можно составлять официальный договор. Если обе стороны удовлетворены всеми условиями документа, бумага подписывается. Покупатель оплачивает стоимость недвижимости, после чего недвижимость регистрируется в государственных органах и получает право собственности.

Жилье в ипотеку

Не каждый может сразу купить желанную квартиру в Израиле, и часто приходится брать кредит в банке. Наиболее выгодная сделка дает льготу, называемую машканта. Это условие, позволяющее сэкономить на ежемесячных платежах, выдано одним из банков Израиля. Машканта популярна как среди новых еврейских иммигрантов, так и среди коренного населения. Кредит предоставляется на первичное жилье и не превышает 60% от общей стоимости. Годовая процентная ставка составляет 4%. Платежи по кредиту должны погашаться ежемесячно. Те, кому отказано в этом виде услуг, могут взять государственную ипотеку.

Государственная ипотека доступна практически всем (коренным жителям, репатриантам и иностранным покупателям). Кроме того, любой тип жилья (новое, вторичное) может быть куплен на деньги, взятые в ипотеку. Однако у государственной ипотеки есть один, но очень существенный недостаток – выдача кредитов на приобретение жилья в бедных районах страны с низким уровнем развития инфраструктуры и в целом низким уровнем жизни.

Читайте также: организация системы образования в Израиле, образование для россиян в 2022 году.

Другой вариант – взять кредит в коммерческом банке Израиля, условия которого не регулируются государством. В этом случае вы должны быть очень осторожны, вам может понадобиться помощь хорошего адвоката для анализа предлагаемых условий

Налоги при покупке жилья

Расходы нового владельца не заканчиваются с покупкой дома. Значительную часть из них составляют обязательные налоги. Первым и, вероятно, самым крупным является так называемый más rechis, который представляет собой налог, уплачиваемый непосредственно при покупке недвижимости. Если вы проигнорируете правила и попытаетесь избежать его уплаты, вы не сможете зарегистрировать недвижимость или признать право собственности на нее.

Размер сбора напрямую зависит от стоимости недвижимости и количества единиц в общей собственности. Чем выше значение, тем больше количество рехотных масс. В приведенной ниже таблице показаны стандартные налоговые ставки для владельцев и арендаторов, которые впервые приобретают жилье.

В случае владения вторым домом, налогообложение mas revehish включает всего 2 этапа: если стоимость дома ниже порога в $1,350,000, ставка составит 8%, выше порога – 10%.

Новые иммигранты, прибывающие в Израиль, могут воспользоваться специальными льготами, которые означают пониженную ставку мас-ревиш. В данном случае порог составляет $462 565. Если квартира стоит меньше этой стоимости, репатриант платит 0,5 процента, если больше – 5 процентов. В этом случае квартира стоимостью до $427 000 не облагается налогом. Освобождение применяется только при покупке первого жилья. Помимо репатриантов, в группу льготников входят:

• лица с ограниченными возможностями;
• жертвы террора;
• родственники погибших военнослужащих (для дальнейшего использования жилья).

Инвалиды могут воспользоваться своим статусом только дважды. Независимо от стоимости квартиры, налог на покупку составляет 0,5%.

Налоговая льгота распространяется только на граждан Израиля, поэтому иностранные инвесторы не могут ею воспользоваться.

Другие налоги

Существует несколько разновидностей налогов, которые необходимо уплатить после вступления в права собственности на недвижимость.

Арнона – муниципальный налог, уплачиваемый каждым владельцем недвижимости. Эти деньги идут на финансирование муниципалитета и, соответственно, на благоустройство города. Ставка налога зависит от местоположения города. По статистике, Иерусалим считается городом с самым высоким значением Арнона. Арнон выплачивается ежегодно, при этом сумма делится на части и выплачивается раз в 2 месяца. Если владелец может себе это позволить, можно платить арнону раз в год, и сумма будет меньше.

Также стоит обратить внимание на некоторые налоги, которые платит продавец недвижимости.

Первый из них – это мас шева – подоходный налог. Он взимается при перепродаже квартиры. Эта сумма рассчитывается как разница между первоначальной стоимостью и новой ценой на момент продажи. Ставка зависит от даты оценки имущества, а конкретные значения приведены в таблице ниже.

Существует еще один налог – этель ашбаха, который взимается только в случае перепланировки и ремонта квартиры, способствующих увеличению ее стоимости. Налог составляет половину суммы, на которую увеличилась стоимость. Обычно налог платят и покупатели, и продавцы, деля сумму пополам.

Дополнительные расходы

Каждый, кто решает купить дом в Израиле, старается как можно тщательнее рассчитать и спланировать расходы. Помимо стоимости покупки и налогов, могут возникнуть следующие дополнительные расходы:

• Гонорары адвокатов – примерно 1,5% от стоимости жилья (плюс НДС в размере 15,5% от гонорара адвоката);
• проверка того, что продавец является истинным владельцем квартиры – в среднем $30;
• заявление о регистрации квартиры – $70;

Если вы покупаете подержанный дом, вы вряд ли получите хорошую сделку без агента по недвижимости; поэтому вам придется заплатить около 2% от цены.

Заключение

Учет всех расходов определит, хватит ли денег на покупку дома в Израиле и его последующее содержание. Несмотря на периодические колебания цены на недвижимость в стране, она никогда не упадет до критического уровня, а будет расти из года в год. В Тель-Авиве, например, уже практически не ведется никаких строительных работ, потому что в городе просто не хватает места. Если у вас есть время, чтобы купить дом на выгодных условиях, вы можете провести свою жизнь с достойным доходом.