Приобретать недвижимость на территории РФ могут как граждане государства, так и его гости – иностранцы и лица без гражданства. Действующее законодательство не различает разные категории покупателей недвижимости. Однако если недвижимость приобретается иностранцем, сделка будет иметь свои особенности.
Особенности сделки
Купля-продажа квартир с участием иностранцев работает как классическая сделка с недвижимостью, предусмотренная гражданским законодательством России, однако имеет ряд своих особенностей:
- расширенный перечень документов в связи с необходимостью предоставления потенциальному покупателю нотариально заверенных переводов основных документов (паспорта, в случае представительства по доверенности – такая доверенность, если она не оформлена на территории РФ);
- невозможность приобретения иностранцем квартир в приграничных районах, а также в непосредственной близости от особо охраняемых объектов или объектов, обеспечивающих государственную безопасность;
- составление договора купли-продажи не менее чем на двух языках (русском, английском и, при необходимости, на родном языке потенциального покупателя) с заверением копий на каждом языке нотариусом (подпись переводчика заверяется), и сам договор составляется в количестве экземпляров на каждом языке, соответствующем количеству сторон сделки.
Перечисленные особенности сделок с иностранцами являются обязательными нюансами, которые необходимо соблюдать в соответствии с требованиями действующих нормативных актов.
Порядок действий
Приобретение недвижимости иностранцами, является стандартной процедурой, состоящей из следующих этапов:
- Подбор наиболее удобных и соответствующих нормативным требованиям вариантов жилья, которые устроят потенциального покупателя и соответствуют действующему законодательству. Такая подборка производится с помощью различных информационных ресурсов, в том числе сайтов с различной рекламой.
- Первичные переговоры с владельцем помещения относительно процедуры купли-продажи, а также возможности взаиморасчетов между сторонами. На данном этапе по желанию сторон может быть заключен предварительный договор купли-продажи, а также перечислены денежные средства в качестве аванса по сделке.
- Заключение договора и регистрация перехода права собственности. Этот пункт состоит из двух основных этапов, так как представляет собой окончательный переход права собственности от одного собственника квартиры к другому путем регистрации этого события в ЕГРП и выдачи соответствующей выписки. По желанию сторон подписанный договор может быть нотариально заверен (если договор составлен только на русском языке). Если текст договора составлен не менее чем на двух языках, то обязательно нотариальное заверение как текста договора, так и его переводов. Оформление сделок осуществляется путем обращения старого и нового владельцев в органы Росреестра с предоставлением всех документов.
Какие документы понадобятся
Перечень документов, которые должен предоставить иностранец при совершении сделки по приобретению квадратных метров жилой площади, будет несколько шире, чем для сделки, заключаемой между гражданами РФ.
В этот пакет документов войдут:
- паспорт иностранца и его нотариально заверенный перевод (нотариальное заверение перевода происходит во избежание неправильного толкования этого документа или использования поддельного документа в сделке);
- если интересы иностранца представляет его доверенный, потребуются личные документы такого доверенного лица и документ о доверительном управлении (если доверенным лицом является иностранец, то также потребуется перевод его документов; то же самое касается и доверенности – она должна быть не только переведена, но и нотариально заверена, так как в оригинале и перевод является копией);
- поскольку сделка с участием иностранца может считаться действительной только в том случае, если он проживает в России на законных основаниях, т. е. на основании визы, и имеет постоянную или временную регистрацию по месту пребывания и жительства, данный факт должен быть подтвержден обязательное вручение справки с места регистрации и визы (для регистрации сделки необходимо предоставить в Росреестр нотариально заверенные копии документов, которые предварительно проверит сотрудник регистрационного органа на соответствие оригиналам);
- для продавца перечень документов не изменится, так как эта сделка для него ничем не будет отличаться от сделок с гражданами РФ, кроме количества экземпляров договора (продавец также получит договор на всех языках) документа).
Составление договора на английском языке и, при необходимости, на родном языке покупателя может быть выполнено в любом бюро переводов, имеющем специальную аккредитацию на перевод юридических документов. Подпись переводчика должна быть нотариально заверена.
Какие риски могут быть
Несмотря на то, что порядок купли-продажи недвижимости с участием иностранных граждан практически ничем не отличается от аналогичного юридического действия с участием граждан России, риски, связанные с оформлением сделок, будут несколько расширены в связи с особенностями одной из сторон договора. К стандартным рискам сделок с недвижимостью добавятся:
- отказ в регистрации сделки в связи с непредоставлением иностранцем правильно выполненного перевода документов, удостоверяющих личность (или перевод не был нотариально заверен);
- также можно отказаться от регистрации сделки и признать ее недействительной, если выяснится, что иностранец находится в России нелегально или у него отсутствует либо истек срок регистрации по месту пребывания или жительства;
- отказ в проведении процедуры регистрации может быть вызван также тем, что приобретаемая иностранцем квартира находится в приграничной зоне или в непосредственной близости от особо охраняемых объектов, что противоречит требованиям действующего законодательства.
Процедура купли-продажи квартиры с участием иностранцев является стандартным гражданско-правовым процессом для сделок с недвижимостью в РФ.
Все отличия, характерные для сделок с иностранцами, связаны с тем, что эти граждане имеют несколько ограниченные права по сравнению с россиянами при покупке недвижимости, а также обязаны предоставлять пакеты документов, дополненные обязательными нотариальными переводами, подтверждающими законность их сделок.
